位于上海陆家嘴地区的一座顶级写字楼有可能成为国内首个房地产资产证券化项目它有望成为在资产证券化过程中走得最快的一个地产项目
位于上海陆家嘴地区的一座顶级写字楼有可能成为内地首个房地产资产证券化项目。消息人士透露，这座在浦东具有标志性意义的楼宇一直拥有良好的现金流，是一个成熟的收租型物业，这使之有条件成为在资产证券化过程中走得最快的一个地产项目。
“券商已经将相关资料都提交到了主管部门。”该人士称，与该项目几乎同时递交资料的还有一个路桥项目。在此之前，内地仅有联通收益计划作为企业资产证券化的第一项试点。
资产证券化渴求
去年通过的联通项目获得10倍的超额认购，这显示了市场对该创新产品的需求。
“今年虽然资产证券化可以达到1000亿元的总量，但是落到地产项目中的一定是少数。”海华永泰律师事务所首席合伙人颜学海称。然而，仍有一些开发商已经在启动资产证券化的尝试。据悉，上海东昌路附近一个新建成的写字楼就希望将收益权打包进行资产证券化。另有一个地处虹桥的五星级酒店也在进行前期的筹备。
《第一财经日报》了解到：未来两年内资产证券化业务规模将达到2000亿元。包括国泰君安、海通以及光大在内的很多券商现在正处在对产品的积极设计中。
资产证券化的核心原理是，以未来具有稳定现金流的资产为支持，发行证券进行融资。只要有合适的项目、稳定的现金流，公司就具备了发行相关产品的条件。在房地产项目中，“收租型”的物业具备条件。
“但目前房地产项目符合先期客观条件的只在少数。”颜学海对记者表示。他认为“成熟物业”和“收租型”是房地产项目资产证券化的两大先决条件。香港很多地产公司往往有40%~60%的物业项目为收租型物业，这与上市公司需要有稳定利润来源相关。但是内地很多地产公司目前依然仅仅以短线开发为主。
“所以现在开发商依然以银行、信托，或者过桥借款和海外基金为可行的融资方式。但是只要条件允许，没有哪家开发商不愿意去尝试资产证券化。”颜学海说。
新融资模式的屏障
与资产证券化相比，另一种新兴融资手段REITs——“对于国内很多开发商来说，现实意义并不大。”颜学海认为。
一位资深房地产业内人士表示：“从财务的角度分析，REITs主要是出售股权；而资产证券化则是出售债权。所以国家对后者更为倾向，而开发商也比较容易操作这种固定收益权的项目。”
因此，颜学海日前也在忙于推进资产证券化的进程。由于资产证券化是一种相当复杂的金融产品，交易环节多、参与方多，所以这种产品税务问题十分复杂。而这些都将对资产证券化的成本和最终收益造成决定性的影响。
由于要做资产证券化，首先要实现资产的独立。这意味着产品的权属不能在原有拥有者的账下，而是要实现“真实销售”。
上海国际信托投资有限公司投资银行总部副经理张文桥介绍：要不把资产放入信托公司，使其名义上属于信托公司；要不成立一个新的公司，并转入现有资产。这两种方式都将直接产生高达3%的契税。
“但是成熟国家在这方面可以免除部分税款，这才使他们的资产证券化成为可能。”张文桥说。按照他的估计，资产证券化本来的收益也就是3%，现阶段高税率问题必须得以解决。
除了纷繁复杂的税款之外，国内地产企业客观资产量不足的问题也必须得到解决。对此，颜学海认为：这也许可以通过“拼盘”的方式解决。换言之，就是将不同开发商手中的零散物业联合组成一个资产包，再设计一个包含10年~20年租金收益的产品。
然而上述尝试仍在进行中，资产证券化的突破性进展仍需冀望各项政策的调整乃至立法的完成。
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